ใครที่ซื้อบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมที่กำลังเตรียมจ่ายค่าส่วนกลางอยู่ สาระอสังหา ชวนมาไขข้อสงสัยทุกเรื่องเกี่ยวกับ “ค่าส่วนกลาง” ไม่ว่าจะที่มา-ที่ไปของการจัดสรรเงิน รวมถึงข้อสงสัยเรื่องการจ่าย ค่าส่วนกลางคอนโด ค่าส่วนกลางบ้านจัดสรร เมื่อไม่ได้ใช้พื้นที่ส่วนรวมหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ต้องจ่ายเงินด้วยหรือไม่ ถ้าหากไม่จ่ายมีผลกระทบอย่างไร เข้าใจในทุกมุมมองทั้งตัวเจ้าบ้าน กฎระเบียบ กฎหมายที่นี่

ค่าส่วนกลางคอนโด / บ้าน คืออะไร

ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee/Common Fee) คือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมเรียกเก็บจากลูกบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยโดยใช้สิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่ใช้ก็ตาม ซึ่งแต่ละโครงการอาจมีการเก็บค่าส่วนกลางไม่เท่ากัน

นิติบุคคลนำเงินส่วนกลางคอนโด / บ้าน บริหารหรือจัดสรรอย่างไร?

ค่าส่วนกลางเกิดจากอะไร ?

65% บริหารโครงการ จัดจ้างบริษัททำความสะอาด / รักษาความปลอดภัย จัดจ้างดูแลสวน

20% สาธารณูปโภคพื้นฐาน ไฟฟ้าประปา

10% บำรุงรักษา /ซ่อมแซม

5% กิจกรรม เบ็กเตล็ดอื่นๆ

ไม่ได้ใช้พื้นที่หรือสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง จำเป็นต้องจ่ายค่าส่วนกลางอยู่?

มุมมองกฎหมาย หลายคนคิดว่าไม่มีกฎหมายตัวไหนมารองรับการเก็บค่าส่วนกลาง เพราะเป็นเพียงการเก็บเงินของนิติบุคคลอาคารหรือโครงการเหล่านั้น แต่ในความเป็นจริง “ค่าส่วนกลาง” ถูกระบุไว้ในกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับปรับปรุง ปี 2551 มาตรา 11 ระบุถึงกรณีที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง แบ่งเป็น 2 ส่วน ได้แก่

– กรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระไม่เกิน 6 เดือน นิติบุคคลสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกิน 12% ต่อปี ของจำนวนที่ค้างชำระ และห้ามคิดทบต้นทบดอก

– กรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระเกิน 6 เดือน นิติบุคคลสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกิน 20% ต่อปี และสามารถสั่งห้ามไม่ให้ใช้ส่วนกลาง เช่น ตัดน้ำ ยกเลิกบัตรจอดรถ ห้ามใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สปา รวมถึงไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมแต่ละครั้ง

ในมุมมองของเจ้าของร่วม ค่าส่วนกลางคอนโด/บ้านเป็นสิ่งที่เจ้าของหรือลูกบ้านทุกคนต้องรับผิดชอบร่วมกัน การที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางเหมือนเป็นการเอารัดเอาเปรียบเจ้าของร่วมท่านอื่นได้ ในท้ายที่สุดก็อาจทำให้จำนวนเงินที่นำมาจัดสรรและบริการพื้นที่ส่วนกลางนั้นไม่เพียงพอและส่งผลเสียกลับมาสู่ลูกบ้าน ดังนั้น ค่าส่วนกลางถือเป็นค่าใช้จ่ายที่มีความจำเป็นอย่างมาก ควรจ่ายให้ตรงเวลา

ในแง่ของสัญญา ตอนที่ทำการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโด ก็จะเห็นการระบุรายละเอียดไว้แล้วว่าเจ้าของ/ลูกบ้านต้องยินยอมในการรับผิดชอบค่าใช้จายส่วนกลางนี้ ฉะนั้น หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางนอกจากผิดกฎหมายแล้ว ยังถือเป็นการผิดสัญญาซื้อขายกับทางโครงการด้วยเช่นกัน

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อคอนโด / บ้านได้รับค่าส่วนกลางไม่เพียงพอต่อการบริหาร?

งบประมาณในการดูแลรักษาจะมีปัญหาและที่เห็นได้ชัด คือ พื้นที่หรือสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเริ่มชำรุด เริ่มทรุดโทรม ใช้งานได้ไม่เต็มประสิทธิภาพ

ระบบรักษาความปลอดภัยอาจเกิดความบกพร่อง ทั้งในส่วนที่ต้องใช้คน (จ้างงาน) และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่ต้องซ่อมแซมแต่ไม่มีงบเพียงพอจะแก้ไข

ค่าบำรุงรักษาโครงการจะสูงขึ้น เนื่องจากมีความทรุดโทรมหลายส่วน รวมถึงอุปกรณ์ใด ๆ ที่ต้องบำรุงอย่างสม่ำเสมอจะเสียหาย

ผลเสียที่วนกลับมาสู่เจ้าของห้อง/บ้าน คือ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะตก เนื่องจากขาดการดูแล หากใครที่ต้องการขายต่อหรือนำไปลงทุนอาจเป็นเรื่องที่ยาก

รูปแบบการจ่ายค่าส่วนกลาง 2 ประเภท

1 การจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้าน การเรียกเก็บค่าส่วนกลางเป็นตารางวาขนาดที่ดิน (ตัวบ้าน)โดยไม่รวมพื้นที่ใช้สอย

2 การจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด เรียกเก็บค่าส่วนกลางเป็นตารางเมตรที่ระบุไว้ในสัญญาหรือหากเป็นห้อง 2 ชั้น แบบ Loft บางโครงการจะคิดค่าส่วนกลางเฉพาะพื้นที่ชั้นล่าง หรือห้อง 2 ชั้นแบบ Duplex คิดค่าส่วนกลาง 2 ชั้นรวมกัน

ค่าส่วนกลางมีโอกาสเพิ่มขึ้นไหม?

สามารถปรับขึ้นได้ เนื่องจากอายุโครงการเพิ่มมากขึ้น ก็จะมีในส่วนค่าบำรุงรักษาต่าง ๆ เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน หรืออาจมีการปรับขึ้นที่เกิดจากเหตุผลของค่าครองชีพที่สูงขึ้น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าแรงงาน ค่าจ้างบุคลากรต่าง ๆ ที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อ แต่การเพิ่มจำนวนการเรียกเก็บค่าส่วนกลางก็ไม่ได้หมายความว่าอยากเพิ่มก็สามารถเิ่มขึ้นอย่างง่าย ๆ เพราะนิติฯ ต้องมีการร่างหนังสือ พร้อมชี้แจงเหตุผลในการเพิ่มค่าส่วนกลาง รวมถึงเรียกประชุมลูกบ้านและมีมติที่เห็นตรงกัน/แนวทางเดียวกัน

หมายเหตุ : จำเป็นต้องอ่านรายละเอียดบนสัญญาก่อนซื้อ ขาย อสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน เนื่องจากบางโครงการจะมีการแจ้งเรื่องการเพิ่มค่าส่วนกลางไว้ เช่น ทุก ๆ 3 ปี หรือ 5 ปี เพื่อให้จำนวนเงินค่าส่วนกลางครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น

สามารถขอลดค่าส่วนกลางคอนโด/บ้านได้หรือไม่ ทำอย่างไร?

ปัจจุบันในเศรษฐกิจยุค COVID 19 ที่ส่งผลกระทบต่อรายได้และหน้าที่การงานของหลาย ๆ คน บางโครงการคอนโดมิเนียมหรือบางหมู่บ้านก็จะมีการแจ้งเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง การปรับลดค่าส่วนกลางคอนโด / บ้าน ให้ เนื่องมาจากสภาวะเศรษฐกิจแย่และจำนวนเงินมากเกินกำลังที่จ่ายไหว

กรณีบ้านจัดสรร

ลูกบ้านสามารถทำหนังสือแสดงเจตนาที่คณะกรรมการได้ โดยในหนังสือต้องมีคะแนนของลูกบ้าน 1 ใน 5 ที่ร้องขอให้เเปิดประชุมเพื่อพิจารณาขอปรับลดค่าส่วนกลาง โดยหนังสือต้องระบุชัดเจนว่าการขอปรับลดค่าส่วนกลาง เพื่อนำหนังสือเสนอต่อคณะกรรมการเรียกประชุมภายใน 30 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือฉบับนี้ แต่ถ้าหากลูกบ้านยื่นหนังสือแล้วแต่ยังไม่เปิดประชุมในระยะเวลา 30 วันดังกล่าว ลูกบ้านสามารถตั้งตัวแทนเรียกประชุมตามหนังสือโดยแจกหนังสือเชิญล่วงหน้า 15 วัน ตามกฎข้อบังคับของแต่ละหมู่บ้าน

กรณีคอนโด

ตามกฎหมายจะมีความแตกต่างกับหมู่บ้าน แต่ลักษณะการยื่นเอกสารจะคล้าย ๆ กัน คือ ทำหนังสือร้องขอต่อคณะกรรมเพื่อขอเปิดประชุมเกี่ยวกับวาระปรับลดค่าส่วนกลางได้เช่นเดียวกัน โดยคณะกรรมการต้องมีการจัดประชุมใหญ่ตามพ.ร.บ.อาคารชุด หลังจากได้รับหนังสือภายใน 15 วัน ถ้าหากเกินกว่า 15 วันนี้ยังไม่มีการเรียกประชุม ตัวแทนสามารถเรียกประชุมได้โดยมีวาระชัดเจนว่าขอปรับลดค่าส่วนกลาง ต้องแจกหนังสือเชิญล่วงหน้า 7 วัน พร้อมเอกสารเกี่ยวกับการปรับลดค่าส่วนกลาง

ค่าส่วนกลางคอนโดหรือบ้านมีความสำคัญต่อการบริหารของโครงการมาก เนื่องจากเงินที่จ่ายไปจะเปลี่ยนใช้ในรูปแบบการดูแลรักษา ซ่อมแซม ปรับปรุงพื้นที่และอุปกรณ์ส่วนกลางต่าง ๆ ให้คงอยู่ในสภาพสมบูรณ์แบบ ใครที่ซื้ออยู่ถาวรก็จะรู้สึกถึงความมั่นคงปลอดภัย ใครซื้อมาคิดจะนำไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ทำกำไรได้อย่างแน่นอน แต่เมื่อไหร่ก็ตามที่ลูกบ้านแบบเราเห็นว่าการจ่ายเงินไปไม่ได้ทำให้สภาพแวดล้อมดีขึ้นหรือการจัดสรรส่วนต่าง ๆ ไม่สมเหตุสมผล ตัวเราสถานะผู้อยู่อาศัยก็มีสิทธิขอให้นิติฯ เปิดเผยข้อมูลการนำเงินไปบริหารได้

ที่มา:https://xn--72c9cuabgjukeh.com/%e0%b8%a3%e0%b8%ad%e0%b8%9a%e0%b8%a3%e0%b8%b9%e0%b9%89%e0%b9%80%e0%b8%a3%e0%b8%b7%e0%b9%88%e0%b8%ad%e0%b8%87%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b8%af/%e0%b8%84%e0%b9%88%e0%b8%b2%e0%b8%aa%e0%b9%88%e0%b8%a7%e0%b8%99%e0%b8%81%e0%b8%a5%e0%b8%b2%e0%b8%87%e0%b8%84%e0%b8%ad%e0%b8%99%e0%b9%82%e0%b8%94/

วันที่ 18/07/2023