เป็นที่ทราบกันว่าอสังหาริมทรัพย์นับว่าเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ ไม่สามารถจะซื้อได้บ่อยๆ หรือซื้อได้ง่ายๆ ถ้าไม่ได้มีเงินทุนเพียงพอให้จ่ายทิ้งคว้าง โดยเฉพาะกับผู้ซื้อมือใหม่ ซื้อคอนโดเป็นครั้งแรก ต้นทุนยังมีน้อย จะซื้อคอนโดไว้อยู่เองหรือไว้ลงทุนก็ตาม ซึ่งขั้นตอนก่อนเลือกซื้อคอนโดให้ได้ห้องที่ใช่ที่สุดสำหรับเรา นิวบ์ได้เคยเล่าว้าแล้วเบื้องต้นใน “วิธีเลือกซื้อคอนโด เลือกยังไงให้ได้ห้องที่ใช่ โครงการที่ชอบ?” โดยสามารถย้อนกลับไปลองอ่านกันได้เลยครับ

           แล้วทีนี้ ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดนั้นๆ ต้องพิจารณาอะไรอีกบ้างให้มีความรอบคอบที่สุด จะได้ไม่มาเสียใจเสียดาย อยู่อาศัยไม่สุขสบาย หรือลงทุนแล้วติดดอยได้ในภายหลัง หากพร้อมแล้วเรามาเริ่มกันที่ข้อแรกเลยครับ

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 1 : ความพร้อมทางการเงิน

          อาจจะเคยได้ยินบ่อยๆ ว่าความพร้อมทางการเงินสำคัญมากๆ ซึ่งในบทความฉบับก่อนนิวบ์ได้ขอข้ามขั้นตอนนี้ไป โดยความพร้อมทางการเงินนี้ เป็นข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดที่หากไม่ได้มีต้นทุนเงินเก็บเงินก้อนมากพอครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย การเลือกจะกู้เงินจึงต้องดูถึงศักยภาพในการผ่อนจ่ายของตัวเราเองครับ

         ซึ่งโดยกรณีทั่วไปธนาคารจะให้กู้สูงสุดสัญญา 30 ปี ยอดเงินกู้ประมาณ 50 เท่าของเงินเดือน ที่หักลบภาระค่าใช้จ่ายที่เรามีอยู่(ต่อผู้กู้ 1 คน) รวมถึงคิดอัตราดอกเบี้ยในการผ่อนที่จะเปลี่ยนแปลงไปตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคารครับ และหากเป็นโครงการที่เปิดขายช่วง Presale ก็อาจจะต้องมีการจ่ายเงินดาวน์ ในส่วนแรกที่ 10% ของราคาคอนโดนั้นกับ Developer รวมถึงค่าใช่จ่ายยิบย่อยต่างๆ เช่น เงินจอง เงินทำสัญญา เป็นต้น

          ซึ่งหากธนาคารพิจารณาแล้วว่าไม่อนุมัติ กู้ไม่ผ่าน หรือไม่มีเงินทุนเผื่อค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมขั้นตอนต่างๆ ต่อให้ชอบโครงการนั้นๆ แค่ไหน ก็อาจจะยังไม่พร้อมซื้อไว้ครอบครอง คงต้องเลือกเช่าไปก่อนนั้นเอง

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 2 : รายละเอียดข้อสัญญาการซื้อ

         ต่อเนื่องจากเรื่องความพร้อมทางการเงินที่จะซื้อแล้ว ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดในเรื่องของเงื่อนไขและข้อตกลงสัญญาการซื้อก็เป็นส่วนสำคัญถัดมาจากการเงินของเราที่ต้องคำนึงก่อนซื้อห้องคอนโดไม่แพ้กัน ไม่ว่าจะเป็นเงื่อนไขสัญญาในการซื้อห้องมือหนึ่งจาก Developer หรือเป็นการซื้อ Resale ห้องขายต่อมือสองจากเจ้าของเดิมหรือผ่านนายหน้าเอเจ้นต์ก็ตาม ถึงความตรงไปตรงมากของสัญญา โดยเฉพาะส่วนของค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งควรอ่านให้ละเอียดรอบคอบ

          เช่น ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดิน ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบหรือเลือกหารคนละครึ่ง หรือค่าภาษีซึ่งปกติผู้ขายต้องรับผิดชอบเอง แต่อาจนับยอดเข้าไปกับราคาขายให้ภาระกับผู้ซื้อและแจ้งยอดจริงที่ต่ำกว่ากับกรมที่ดิน เป็นต้น ซึ่งตรงนี้ขึ้นอยู่กับการต่อรองที่คิดว่าแฟร์ที่สุดกับทุกฝ่ายเป็นสำคัญครับ

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 3 : สภาพแวดล้อมรอบโครงการในช่วงเวลาต่างๆ

          ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโด เช่นเดียวกับขั้นตอนระหว่างที่เราสำรวจทำเลโครงการที่ใช่ ควรลองแวะผ่านหรือเข้าไปดูบริเวณโดยรอบพื้นที่ในช่วงวันและเวลาที่ต่างกัน เพื่อให้รู้ว่ารูปแบบการใช้ชีวิตไลฟ์สไตล์ของเราเหมาะที่จะอยู่ในโครงการนี้ ละแวกนี้ไหม เพราะในพื้นที่เดียวกันแต่คนละช่วงเวลา ผลลัพธ์ที่เห็นก็ไม่เหมือนกัน เพื่อดูว่าเราสะดวกในการใช้ชีวิตแค่ไหนหากรอบๆ โครงการมีความจอแจวุ่นวายเพราะเป็นตลาด หรือเงียบสงบมากจนไม่มีบริการอะไรอยู่ใกล้ๆ เลย หรือเป็นย่านรถติดจะเดินทางลำบากช่วงชั่วโมงเร่งด่วน นำไปสู่ข้อถัดไป คือ

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 4 : ทางเข้าออกโครงการ

          อีกปัจจัยที่ควรคำนึงก่อนซื้อคอนโด ดูเรื่องทางเข้าออกทั้งทางเข้าของโครงการเองและถนนสาธารณะที่จะเข้าสู่โครงการด้วย ว่าตำแหน่งของโครงการมีทางเลือกในการเข้าถึงกี่ทางและมีความสะดวกมากน้อยแค่ไหน หากขับรถยนต์ส่วนตัวเป็นประจำ ทางเข้าออกรถยนต์ที่เจอถนนสายใหญ่ ควรดูว่าถนนหน้าโครงการเส้นนั้นมีการจราจรแต่ละช่วงเวลาเป็นอย่างไร จุดกลับรถที่ใกล้ที่สุดอยู่ไกลแค่ไหน ทางแยกใกล้ๆ สามารถเลี้ยวได้ไหม ไปทางไหนได้บ้าง

           หรือการโดยสารขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า ทางเดินระหว่างโครงการนั้นๆ กับตัวสถานีสะดวกไหม เปลี่ยวไหม ทางแคบทางผุพังให้เดินลำบากหรือเปล่า ต้องลำบากต่อรถรับส่งหรือวินมอไซด์มากน้อยแค่ไหน เพราะจะทำให้การเพิ่มเป็นค่าใช่จ่ายระหว่างอยู่อาศัยได้ในอนาคต

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 5 : การคิดค่าบำรุงส่วนกลาง

          ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดในส่วนนี้ จะสัมพันธ์กับรูปแบบและระดับราคาของโครงการนั้นๆ ครับ ว่าโครงการที่เราสนใจจะเลือกมีบริการพื้นที่ส่วนกลางมากน้อยแค่ไหน เมื่อเราซื้อห้องหรือเข้าไปอยู่อาศัยแล้วจะคุ้มค่าไหม รวมถึงขนาดห้องที่เราจะซื้อมีพื้นที่เท่าไหร่ เนื่องจากค่าบำรุงส่วนกลางจะคิดตามจำนวนตารางเมตรในห้องคอนโดของเรา ยิ่งห้องใหญ่ พื้นที่ส่วนกลางยิ่งอลังกาล ยิ่งต้องจ่ายเยอะ

 เช่น ห้องขนาด 40 ตารางเมตร ในโครงการที่คิดค่าส่วนกลางถึง 65.00 บาท/ตารางเมตร ก็จะตกเดือนละ 40 x 65.00 = 2,600.00 บาท/เดือน ซึ่งค่าส่วนกลางจะเรียกเก็บเป็นรายปี ก็เท่ากับ 12 x 2,600.00 = 31,200 บาท/ปี

         ก็เป็นอีกข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดด้วยครับ ว่าในระยะยาวแล้วเราเองแบกรับค่าใช้จ่ายผูกมัดไหวไหม

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 6 : ยูนิตร้านค้า หรือโครงการ Mixed-Use

          ถือเป็นอีกข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเช่นกัน สำหรับพื้นที่ยูนิตร้านค้าภายในโครงการ หรือโครงการที่ออกแบบเป็นการใช้ประโยชน์ ผสม Mixed-Used ว่ามีการแบ่งส่วนคิดค่าใช้จ่ายรวมกันกับยูนิตพักอาศัยหรือแยกจากกันหรือไม่อย่างไร เพราะอาจจะมีผลกับค่าบำรุงส่วนกลางได้ หากในโครงการแบ่งพื้นที่ร้านค้ารวมเป็นส่วนเดียวกับส่วนกลางอาจจะทำให้ยอดค่าบำรุงส่วนกลางเพิ่มสูงขึ้น

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 7 : ที่จอดรถ

          เป็นข้อควรคำนึงอย่างยิ่งก่อนซื้อคอนโด โดยเฉพาะกับโครงการที่ไม่ได้อยู่ใกล้เส้นทางหรือสถานีรถไฟฟ้า เพราะอาจจะต้องเพิ่งการเดินทางด้วยรถส่วนตัวเป็นหลัก ยิ่งโดยทั่วไปอาคารที่อยู่อาศัยจะจัดสรรที่จองรถ 1 คันต่อพื้นที่พักอาศัยทุกๆ 120 ตารางเมตร(ไม่รวมพื้นที่ส่วนกลางอย่างทางเดิน หรือบันได) และ/หรือ 1 คัน ต่อ ยูนิตที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตารางเมตร ขึ้นไป ทำให้บางโครงการจะมีพื้นที่จอดรถยนต์ไม่เพียงพอกับทุกยูนิต ต้องแย่งชิงกันแบบเก้าอี้ดนตรี ซึ่งนิวบ์ได้เคยเล่าถึง “ปัญหาคอนโดแตก ที่จอดรถไม่พอ แล้วจะให้ทำไงอะ!!!” ไว้แล้ว สามารถลองย้อนกลับไปอ่านกันได้เช่นกันครับ

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 8 : จำนวนลิฟต์

          นับว่าเป็นข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโด โดยเฉพาะกับโครงการที่เป็น High-Rise ตึกสูง และมีจำนวนยูนิตเกิน 400-500 ห้องขึ้นไป ซึ่งโดยทั่วไปสัดส่วนควรจะอยู่ที่ คอนโด 100 ห้อง ต่อ ลิฟต์ 1 ตัว คือ 1:100 นั่นเอง (หรือจะน้อยกว่านี้อย่าง 1:75 ก็จะยิ่งดี) เพราะหากมีอัตราส่วนที่มากกว่านี้ เช่น 1:150 หรือ 1:200 นั่นแปลว่า เราอาจจะต้องรอลิฟต์นานขึ้นในช่วงชั่วโมงเร่งด่วน หากเป็นโครงการที่มี Occupancy Rate สูงมีผู้พักอาศัยอยู่เยอะก็จะเป็นปัญหาได้ครับ

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 9 : ตำแหน่งของห้องขยะหรือลิฟต์

          ตำแหน่งยูนิตห้องในตึกก็เป็นข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเช่นกัน อย่างการเลือกห้องทิศตะวันออก หรือห้องหันทิศใต้ ซึ่งส่วนนี้ห้องแต่ละทิศอาจจะเหมาะกับแต่ละคนแต่ละไลฟ์สไตล์ไม่เหมือนกัน แต่จุดสำคัญคือห้องที่มีประตูหน้าหันเข้าหาโถงลิฟต์ หรือห้องเก็บขยะของชั้น ซึ่งจะมีผลกระทบมากระหว่างการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของเสียงดังรบกวน หรือ กลิ่นขยะและแมลงไม่เพิ่งประสงค์ สร้างความรำคาญระหว่างอยู่อาศัยได้ เป็นต้น ซึ่งนิวบ์ก็เคยกล่างถึงใน “หมอนิวบ์ฟันธง! ฮวงจุ้ยคอนโด EP.2 เลือกห้อง” สามารถลองย้อนกลับไปอ่านกันได้เช่นกันครับ

ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเรื่องที่ 10 : ลักษณะเพื่อนบ้านกลุ่มผู้อยู่อาศัยในโครงการ

          ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดสุดท้ายที่ต้องพิจารณาอีกเช่นกันก็คือลักษณะผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในโครงการ ซึ่งข้อนี้อาจจะสำคัญมากหน่อยในแง่ของการลงทุนปล่อยเช่า และมีส่วนสัมพันธ์กับข้อแรกในเรื่องของสภาพแวดล้อมรอบโครงการ เพื่อให้เข้าใจตลาดและกลุ่มเป้าหมายที่เราซึ่งเป็นผู้ซื้อเจ้าของห้องคอนโดนั้น จะได้เลือกกำหนดอัตราราคาค่าเช่าต่อเดือนที่เหมาะสม เลือกปล่อยเช่ากับคนกลุ่มไหน เพื่อให้ได้ตรงกลุ่มเป้าหมายและได้ผู้เช่าครบสัญญาเรื่อยๆ

           อย่างหากบางทำเลตั้งค่าเช่าไว้สูง เช่น โซนปิ่นเกล้าที่ส่วนใหญ่เป็นชาวไทย คอนโด 1 Bedroom เรียก 30,000 บาท ต่อ เดือน ก็อาจจะปล่อยห้องได้ยาก เป็นต้น

           ทีนี้ก็พอจะทราบกันแล้วใช่ไหมครับว่า ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดสักห้องไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือลงทุนขายต่อ/ปล่อยเช่าก็ตาม ต้องพิจารณาและคำนึงถึงปัจจัยอะไรเป็นสำคัญบ้าง เพื่อที่เราจะได้สามารถอยู่อาศัยในคอนโดนั้นๆ ได้อย่างสบายไม่เดือดร้อนในระยะยาว หรือสามารถปล่อยเช่าได้ไม่ขาดช่วงครับ 

ที่มา:https://www.condonewb.com/insight/146/10-%E0%B9%80%E0%B8%A3%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%84%E0%B8%A7%E0%B8%A3%E0%B8%84%E0%B8%B3%E0%B8%99%E0%B8%B6%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%84%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%94-%E0%B8%97%E0%B8%B1%E0%B9%89%E0%B8%87%E0%B8%AD%E0%B8%A2%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B9%80%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%87%E0%B8%AA%E0%B8%9A%E0%B8%B2%E0%B8%A2-%E0%B8%A5%E0%B8%87%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B8%99%E0%B8%81%E0%B9%87%E0%B8%A1%E0%B8%B5%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9A

วันที่ 24/1/2023