1. ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์พร้อม

ปัญญาประดุจดังอาวุธ การจะทำสิ่งใดให้ประสบความสำเร็จ เราจำเป็นจะต้องมีความรู้ในด้านนั้น ๆ ครับ โดยความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ควรมี เช่น

เข้าใจสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ (เฟื่องฟู ชะลอตัว ตกต่ำ ฟื้นตัว) ความสัมพันธ์ของอุปสงค์ อุปทานในตลาด ผลกระทบจากดอกเบี้ย รู้สถานการณ์แนวโน้มของตลาด คอยติดตามข่าวสารที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อสร้างความเข้าใจสำหรับจังหวะในการซื้อ-ขาย

ความรู้ในการหาทรัพย์สินรู้ว่าจะหาทรัพย์สินได้จากที่ใด เช่น หาทรัพย์สินมือสองจากการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร

ความรู้ในการเลือกทรัพย์สินเช่น การเลือกห้อง คุณภาพดี ทำเลดี สามารถวิเคราะห์คาดการณ์ทำเลอนาคต รวมถึงสามารถตรวจสอบรายละเอียดของทรัพย์สินได้ เช่น ความถูกต้องของโฉนด ใบอนุญาต ตรวจสอบอาคาร แนวเวนคืน

ข้อมูลเบื้องต้นด้านภาษีและการเงินเช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีธุรกิจจำเพาะ มาตรการลดหย่อนภาษี รวมถึงความรู้ด้านการเตรียมการกู้เงิน วงเงินกู้ การเลือกดอกเบี้ย การผ่อน การ Refinance เพื่อให้ได้รับผลประโยชน์ทางดอกเบี้ยที่ดีที่สุด

ความรู้ในธุรกิจที่จะทำเช่น การทำหอพักให้เช่า ทำอย่างไรลูกค้าจึงจะมาใช้บริการ ควรกำหนดค่าเช่าไว้ที่เท่าไหร่ รู้จักกลุ่มลูกค้า รู้จักคู่แข่ง

2. มีจุดมุ่งหมายในการลงทุนที่ชัดเจน

เป้าหมายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีได้หลายแบบ เช่น เพื่อสร้างกระแสเงินสดในระยะยาวอย่างสม่ำเสมอ โดยการปล่อยเช่า บ้าน คอนโด โกดัง หอพัก สนามฟุตบอล สำนักงาน พื้นที่ให้เช่า ตลาดนัด ให้เช่าพื้นที่หน้าบ้าน หรือ เพื่อเก็งกำไรด้วยการซื้อมา ขายไป เช่น การซื้อขายที่ดิน การซื้อขายใบจองคอนโด ซึ่งจะเห็นได้ว่า เป้าหมายการลงทุนที่ต่างกันย่อมมีหลักการในการตัดสินใจที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นหลักการในการเลือกทรัพย์สิน หรือจังหวะในการขายทำกำไร เช่น การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามักเป็นการซื้อทำเล เพราะแน่นอนว่าทำเลที่ดี ใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีสิ่งแวดล้อมที่ดีย่อมทำให้เราปล่อยเช่าได้ง่าย

หากเป็นการซื้อที่ดินเพื่อปล่อยขายอาจมองว่าเป็นการซื้ออนาคต เราอาจจะต้องมองการณ์ไกล ซื้อที่ดินในทำเลที่คาดว่าจะมีราคาสูงขึ้น โดยซื้อในราคาถูก แล้วถือไว้ช่วงระยะเวลาหนึ่ง เพื่อปล่อยขายในราคาที่สูงกว่า ส่วนนักลงทุนที่ซื้อขายใบจอง เช่น คอนโด ต้องให้ความสำคัญกับทำเลและโครงการ รวมถึงตำแหน่งห้องที่มั่นใจว่าจะเป็นที่ต้องการของลูกค้า เพราะหากขายใบจองไม่ได้ทันกำหนดเวลาโอน ก็จะทำให้ขาดทุนจากการซื้อใบจอง (ลงทุนอสังหาฯ แบบไหนถึงเรียกว่า “เจ๋ง”)

3. รู้นิสัยตัวเอง

เลือกการลงทุนที่เหมาะกับนิสัยตัวเอง การลงทุนแต่ละประเภทต้องการวิธีบริหารที่แตกต่างกัน เช่น การปล่อยเช่า ย่อมมีภาระในการบริหาร ไม่ว่าจะเป็นการหาลูกค้า การซ่อมแซม ปรับปรุงทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ รวมถึงการแก้ปัญหาจากพฤติกรรมผู้เช่า ส่วนการซื้อมา ขายไป นักลงทุนควรจะมี Connection ดี เพราะการซื้อขายที่ดินส่วนใหญ่จะอยู่ในแวดวงที่จำกัด จะลงทุนระยะยาวทั้งทีควรเลือกการลงทุนที่ทำแล้วเรามีความสุขจะดีกว่านะครับ

4. รู้แหล่งเงินทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนสูง ใครที่มีเงินเย็นอาจเข้าซื้อเพื่อเก็งกำไร ส่วนใครที่ใช้เงินกู้อาจซื้อเพื่อปล่อยเช่า เพราะสามารถนำเงินที่ได้รับจากค่าเช่าไปช่วยผ่อนชำระดอกเบี้ยเงินกู้ได้ สำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่านอกจากภาระในการผ่อนเงินแต่ละเดือนแล้ว อย่าลืมคำนึงถึงภาระค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ด้วยครับ เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าดูแลรักษา ค่าการตลาดในกรณีที่ต้องหาผู้เช่า

5. มีความสามารถในการรับความเสี่ยง

นอกจากจะมีมูลค่าสูงแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังมีสภาพคล่องต่ำ เพราะส่วนใหญ่ใช้เวลาซื้อขายนาน ดังนั้น นักลงทุนควรจะสามารถรับความเสี่ยงได้ในระดับหนึ่ง เช่น หากไม่มีคนเช่าห้องเราจะมีเงินสำรองไปผ่อนได้นานกี่เดือน หากขายที่ดินไม่ได้เราจะถือไว้ได้นานแค่ไหน

นอกเหนือจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองแล้ว นักลงทุนยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทุนรวม Property Fund ได้ ซึ่งข้อดี คือ เราสามารถลงทุนได้ด้วยเงินที่น้อยกว่า ไม่ต้องดูแลทรัพย์ด้วยตัวเอง รวมถึงมีสภาพคล่องที่ดีประมาณหนึ่งเพราะมีการจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ แต่อย่างไรก็ตาม ขึ้นชื่อว่าการลงทุน ย่อมมีความเสี่ยงเสมอนะครับ

ที่มา:https://www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach/investments/investment-knowledge/ready-begin-investment-estate

วันที่ 5/4/2023