สำนักงานทรัพย์สินฯ เรียกคืนที่ดิน 3 แปลงใหญ่ใจกลางกรุง “เยาวราช-ประตูน้ำ-เพลินจิต” ปล่อยเช่ายาว 30 ปี ทีโออาร์ระบุต่อสัญญาได้ ปิดตำนานเฉลิมบุรีย่านไชน่าทาวน์ ทุบตึกแถวเก่า 300 ห้อง ประกาศเปิดประมูลหาเอกชนลงทุนโครงการใหม่อีก 4 ทำเลทอง “สีลม-สุรศักดิ์-บางนา-กัลปพฤกษ์” ชี้รถไฟฟ้าคือจุดเปลี่ยน เน้นจัดระเบียบเมือง รักษ์สิ่งแวดล้อม-แก้จราจร ยักษ์อสังหาฯ รอจังหวะผุดมิกซ์ยูส-บิ๊กโปรเจ็กต์

ช่วงก่อนและหลังโควิด-19 สภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยมีโครงการระบบขนส่งมวลชนหรือรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยสนับสนุน ทำให้เกิดการพัฒนาที่ดินใหม่ในทุกรูปแบบ

ปิดตำนานเฉลิมบุรี

แหล่งข่าวจากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ที่ผ่านมาได้เรียกคืนที่ดิน 3 แปลงใหญ่ ทำเลใจกลางเมือง เนื่องจากสิ้นสุดสัญญาเช่าระยะยาว เพื่อเปิดทางให้เอกชนที่มีศักยภาพลงทุนเอง 100% ในการพัฒนาโครงการใหม่ตามเงื่อนไขในทีโออาร์ที่เน้นการจัดระเบียบเมือง มีพื้นที่สีเขียว ส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดี โดยมีการจราจรรายรอบที่คล่องตัว

จุดแรกคือเวิ้งเฉลิมบุรี ต้นถนนเยาวราชฝั่งขวา ถ้ามาจากวงเวียนโอเดียน ย่านนี้อยู่บริเวณแยกหมอมี ระหว่างถนนลำพูนไชยกับถนนทรงสวัสดิ์ เป็นตึกแถวทรงโบราณอายุ 100 ปีขึ้นไป มีสภาพทรุดโทรม ไม่สามารถต่อเติมได้ ซึ่งสำนักงานทรัพย์สินฯได้แจ้งผู้เช่ารายย่อยให้เตรียมการย้ายมา 2 ปีแล้ว ก่อนหมดสัญญาและให้ย้ายทั้งหมดภายในเดือนธันวาคม 2566

ขณะนี้การย้ายสำเร็จเรียบร้อย ขั้นตอนคือการทุบทิ้งอาคารที่หมดสภาพการใช้งานประมาณ 300 ห้อง พร้อมเปิดประมูลให้ผู้สนใจเข้ามาพัฒนาต่อไป โดยโครงการใหม่จะเน้นดีไซน์ให้มีกลิ่นอายของวัฒนธรรมที่เป็นย่านไชน่าทาวน์ และแหล่งรวมของอร่อย 24 ชั่วโมง เป็นแลนด์มาร์กและจุดเช็กอินของนักท่องเที่ยวทุกชาติ เพราะเยาวราชเป็นถนนสายกินที่ติดอันดับโลกแล้ว

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า ทำเลย่านนี้เคยเป็นกระแสข่าวดังและเป็นไวรัลในโลกโซเชียล เมื่อ 3 ร้านดังแจ้งย้ายไปอยู่ที่ใหม่ อาทิ ร้านน้ำขมน้ำเต้าทอง ร้านลอดช่องสิงคโปร์ ร้านข้าวต้มกระดูกหมู ซึ่งแต่ละร้านได้ย้ายไปเช่าอาคารตึกแถวในย่านนั้น ๆ ซึ่งอยู่ไม่ไกลกัน โดยไม่ทิ้งทำเลเยาวราชที่สร้างรายได้มาอย่างยาวนานเกิน 50 ปี

ขณะที่ร้านค้าเก่า ๆ ที่ค้าขายสินค้าทั่วไปได้ทยอยย้ายออก บางรายเลิกกิจการก่อนสำนักงานทรัพย์สินฯแจ้งเป็นทางการ ส่วนรายที่ไปต่อได้ในยุคนี้ก็มีร้านอาหารชื่อดังฝั่งถนนเยาวราชได้ย้ายไปรวมร้านของเครือญาติ เช่น ร้านหูฉลาม เป็นต้น

“ที่ผ่านมายอมรับว่าค่าเช่าถูกมาก ถ้าเป็นตึกห้องเดียวก็หมื่นกว่าบาทต่อเดือน ส่วนแผงในซอกซอยประมาณ 5,000 บาทต่อเดือน ขณะที่รายได้ต่อวันสูงมาก เศรษฐกิจจะดีไม่ดี เงินก็สะพัด มีหลายห้องที่เปลี่ยนมือจากผู้เซ้งคนแรกมาคนต่อ ๆ ไป แต่เวิ้งนี้มีน้อย เมื่อสัญญาหมดก็ถึงเวลาสร้างใหม่ ได้ข่าวว่าโครงการใหม่จะสวยดูดีมีดีไซน์ไชนีส เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่จะดึงร้านเด็ดเข้ามาอยู่เหมือนจัดระเบียบใหม่แบบสามย่านมิตรทาวน์”

“สภาพทำเลแปรเปลี่ยนไป หลังรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ MRT พาดผ่าน จากแต่ก่อนคนแถวนี้ประท้วงกันไม่ให้สร้าง แต่สร้างแล้วความเจริญก็มา นักท่องเที่ยวเดินทางสะดวก เดินลัดเลาะได้ทั่ว เยาวราชยุคนี้เหมือนเกิดใหม่” แหล่งข่าวกล่าว

ทุบตลาดเฉลิมลาภ

จุดที่ 2 คือบริเวณตลาดย่านการค้าเก่าแก่ ตลาดเฉลิมลาภ ย่านประตูน้ำ โดยสำนักงานทรัพย์สินฯได้ว่าจ้างกิจการร่วมค้าห้างหุ้นส่วนจำกัดเชียงใหม่การโยธา เข้าทำการรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างขนาดกว่า 7 ไร่ ในช่วงเวลา 360 วัน นับตั้งแต่วันที่ 7 ตุลาคม 2564 เพื่อส่งมอบพื้นที่ให้บริษัท เอส.พี.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ส์ แอนด์ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ในเครือกลุ่มแพลทินัม ซึ่งเป็นผู้ประกอบการให้เช่าพื้นที่ค้าส่งเสื้อผ้าสำเร็จรูป เจ้าอาณาจักรย่านประตูน้ำ

ในฐานะคู่สัญญา หลังบริษัทดังกล่าวชนะการประมูลด้วยมูลค่า 3,000 ล้านบาท มีระยะการเช่าระยะยาว 30 ปี เพื่อพัฒนาโครงการในเชิงพาณิชย์ ถือเป็นที่ดินทำเลสุดยอดของย่านการค้าบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ที่ต่อเชื่้อม 2 ถนนสายสำคัญ นั่นคือถนนราชประสงค์กับถนนราชปรารภ ที่มีแอร์พอร์ตเรลลิงก์รองรับการเดินทางและต่อเชื่อมท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เดิมโครงการดังกล่าวมีแผนพัฒนามานานพอสมควร แต่เกิดปัญหาจากกลุ่มผู้เช่าที่ไม่ขอย้ายออก เพราะมีจำนวนหลายรายเซ้งพื้นที่ในราคาแพงจากผู้เช่ารายเดิม ทำให้มีต้นทุนที่ไม่เท่ากัน

บวกกับการเปลี่ยนแปลงจุดที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตะวันตก) ที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคตอันใกล้ ทำให้การวิเคราะห์และจุดคุ้มค่าของมูลค่าที่ดินต้องปรับแผนใหม่ให้สอดคล้องกับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น คาดว่ากลุ่มแพลทินัมคงจะพัฒนาให้เป็นมิกซ์ยูส แหล่งรวมอาคารสูงที่ใช้ประโยชน์ได้ครบทุกมิติ เพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางแห่งการช็อปปิ้งของกลุ่มนักท่องเที่ยวทั่วโลก

ซึ่งการพัฒนาบิ๊กโปรเจ็กต์จะอยู่ในรุ่นของทายาท คือ นางสาวสุฐิตา โชติจุฬางกูร บุตรสาวคนสุดท้องของนายสุรชัย และนางปัญจพร โชติจุฬางกูร เจ้าของห้างแพลทินัม ที่เพิ่งแต่งงานกับ นายณัยณพ ภิรมย์ภักดี บุตรชายของนายจุตินนท์ (ถึงแก่กรรม) และหม่อมหลวงปิยาภัสร์ ภิรมย์ภักดี ทายาทธุรกิจตระกูลสิงห์-บุญรอดบริวเวอรี่ นับเป็น 2 ตระกูลใหญ่ที่มีศักยภาพในการต่อยอดธุรกิจของครอบครัว