“พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ” กับจุดเปลี่ยน ทำเลไข่แดงกลางเมือง เมื่อซัพพลายคอนโดฯหดตัว ที่ดินขาดมือ จับตา 2-3 ปี ราคาคอนโดฯพุ่ง เกิดเทรนด์ใหม่ 'เช่าตลอดชีวิต' เทียบ สิงคโปร์ ฮ่องกง

6 ก.พ.2566 - 'ทองหล่อ' 1 ใน 10 ทำเลทองกลางเมือง ที่มีราคาประเมิน ที่ดินแพงสูงสุดของไทย โดยปี 2566 กรมธนารักษ์ ประกาศราคาทางราชการ เฉลี่ย 500,000/ตร.ว. แต่การซื้อ-ขายที่ดินจริง (ราคาตลาด) เป็นที่รับรู้ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ว่า

ราคาย่านนี้ ยากจะจับต้อง เพราะผืนที่ดินที่มีอยู่จำกัด อีกทั้ง เป็นย่านไข่แดงทางธุรกิจ หรือ CBD มีแหล่งงาน กิน ดื่ม เที่ยว ครบ การเดินทางสะดวก ทำให้เป็นฮับหรูเชิงไลฟ์สไตล์กลางเมือง ที่ใครก็อยากสัมผัส อยู่อาศัย

โดย 'ทองหล่อ' หรือ สุขุมวิทซอย 55 เป็นหมุดหมายที่สำคัญ ของนักพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรู โรงแรม ตลอดจน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน เพราะทำเลนี้ ไม่ใช่แค่ เนื้อหอม ในหมู่คนไทยระดับบนเท่านั้น

กลับกันจะรองรับกำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนให้เช่าระยะยาวในกลุ่มชาวต่างชาติอีกด้วย ก่อนที่การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะทำให้ความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ โซนนี้ลดลงไปมาก

ล่าสุดในการเปิดตัวบิ๊กโปรเจ็กต์ เซกเม้นท์ TOP สุดของผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ โดยบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กับ โครงการ “พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ” คอนโดมิเนียมหรู ที่มีมูลค่าสูงถึง 12,000 ล้านบาท ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จ

บนผืนที่ดินระดับตำนาน แปลงใหญ่ ใจกลางทองหล่อ ซึ่งเคยเป็นที่ตั้งของ “Arena 10” แหล่งรวมร้านอาหาร บาร์ ไนต์คลับ พื้นที่กิจกรรม โดยมี “ตัน ภาสกรนที” เป็นเจ้าของ ก่อนโอนถ่ายเปลี่ยนมือมาเมื่อ 10ปีก่อน

'ฐานเศรษฐกิจ' ร่วมสัมภาษณ์พูดคุยกับ นายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด (บริษัทในเครือ ออริจิ้น) ให้ข้อมูลที่น่าสนใจเกี่ยวกับ ย่านทองหล่อ และ แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในทำเลดังกล่าวว่า ...

ที่ดินในย่านทองหล่อนั้น ยังคงมีราคาติดอันดับท็อปของกรุงเทพฯเสมอมา โดยราคาประเมินของกรมที่ดินล่าสุดที่เพิ่งประกาศใช้รอบปี 2566 ของบริเวณถนนทองหล่อ (ซ.สุขุมวิท 55) อยู่ที่ประมาณ 240,000-500,000 บาทต่อ ตร.ว หากเทียบที่ราคาสูงสุดแล้ว ถือว่าราคาที่ดินทองหล่อปรับขึ้นมากกว่า 2 เท่าตัวในรอบ 15 ปีที่ผ่านมา ยังไม่นับว่าราคาซื้อขายที่ดินปัจจุบัน สูงกว่าราคาประเมินอีกเท่าไหร่

แต่จุดที่แตกต่างกันระหว่างทำเลระดับท็อปทำเลอื่นและทองหล่อนั้น คือทองหล่อยังมีแนวโน้มที่ราคาจะสูงขึ้นไปได้อีกมาก จากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา ซึ่งมีสถานีทองหล่อ 10 อยู่บริเวณใกล้ๆ โครงการ และยังสามารถเชื่อมโยงไปยังรถไฟฟ้าสายต่างๆ ได้อีกหลายสาย โดยนับเพียงช่วงวัชรพล-ทองหล่อ ก็เชื่อมไปแล้วทั้งสายสีเขียว สีส้ม สีชมพู และสีน้ำตาล

ขณะเดียวกัน ทำเลทองหล่อจะยังคงเป็นแหล่งแฮงเอาต์ที่สำคัญ เป็นแหล่งชุมชนชาวญี่ปุ่นในประเทศไทย เป็นแหล่งงานที่สำคัญ ใกล้ออฟฟิศหลายบริษัทชั้นนำ ซัพพลายใหม่ที่ระดับราคาต่อ ตร.ม.ใกล้เคียงกันก็จะหายากขึ้น ส่งผลให้ อสังหาฯ ในย่านนี้ เป็นโครงการเป้าหมายที่เหมาะทั้งซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว ไม่ว่าจะลงทุนปล่อยเช่า หรือหวังขายต่อจาก Capital Gain ในอนาคต

ผู้บริหาร พาร์ค ออริจิ้น ยอมรับว่า ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมา ทำให้ ตลาดอสังหาฯ คอนโดฯระดับไฮเอนด์ในย่านนี้ชะลอตัวลงมาก เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจ และ การลดลงของต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย เพราะส่วนหนึ่ง อสังหาฯในย่านนี้เกี่ยวโยงกับการลงทุนปล่อยเช่าให้ต่างชาติ ผู้ลงทุนหลายราย ปล่อยเช่าคอนโดฯที่ถือครองไม่ได้

อีกทั้ง ไม่มีซัพพลายโครงการเปิดใหม่ และ ไม่มี การซื้อขาย'ที่ดิน'ใหม่เกิดขึ้นเลย ตลอด 2 ปีที่ผ่านมา เพราะ เจ้าของที่ดินไม่มีใครยอมลดราคาขาย ทำให้การซื้อต่อ ไปพัฒนาเป็นโครงการ จึงยาก เนื่องจาก 'ที่ดิน' เป็นต้นทุนสำคัญ หากแพงมาก การตั้งราคาขายต่อยูนิต ก็จะแพงมากจับต้องยาก แต่พบการดูดซับคอนโดฯ เดิมๆ ยังเกิดขึ้น ทำให้ขณะนี้ อยู่ในภาวะ ซัพพลายเริ่มขาดแคลน

อย่างไรก็ดี จากความ อิ่มตัว ของตลาด ที่ 'ของใหม่เข้ายาก ของเก่าค่อยๆถูกดับซับ' อาจอยู่ต่อไปอีกสักระยะ 2-3 ปี ก่อนเข้าสู่ 'วัฎจักร' ใหม่อีกครั้ง ซึ่งคงจะเห็นภาพชัดเจนหลังปี 2567 เมื่อเศรษฐกิจมีภาพการฟื้นตัวของจีดีพีที่ดี และประชากรระดับบนมีเงินเพิ่มขึ้่น

" ทองหล่อ เป็นตลาดไฮเอนด์ คนไทยตอนนี้ ค่อนข้างอิ่มตัว แต่แนวโน้ม จะฟื้นขึ้น ตามรายได้ประชากร หรือ จีดีพีประเทศ เพราะตลาดนี้ ไม่ได้ถูกกระตุ้นด้วยรัฐบาลแม้แต่มาตรการเดียว ซึ่ง เมื่อบวกกับกฎเหล็ก LTV แรงซื้อจึงน้อยลง แต่ประเมิน ทองหล่อ ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า เมื่อซัพพลายหมด วัฎจักรใหม่ของตลาด จะเกิดขึ้น และมาพร้อมกับราคาซื้่อ-ขายต่อยูนิต กระโดดแบบน่าตกใจ จากต้นทุนที่ดินใหม่นั่นเอง "

นายสิริพงศ์ อธิบายความเพิ่มว่า ในอนาคต 'ทองหล่อ' จะเข้าสู่การซื้อ-ขาย อสังหาฯ อีกแบบ ภาพคล้าย สิ่งที่เคยเกิดขึ้นในทำเล ถนนวิทยุ ,สีลม ,สยาม ,พร้อมพงษ์ และ เพลินจิต ลักษณะ คอนโดมิเนียม แบบลีสโฮลด์ (สิทธิ์การเช่าที่ถือครองกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลา) เพราะด้วย ที่ดินใหม่ที่ขาดแคลน และ ราคาแพงเกินจะพัฒนาเพื่อขายอย่างที่ระบุข้างต้น

เดิมได้เห็นโครงการใหม่ในย่านทองหล่อทุกๆปี แต่อนาคตความถี่จะลดน้อยลง เช่น 3 ปี /โครงการ หรือ 5 ปี/โครงการ ภายใต้ ดีมานด์คนระดับบน และ ผู้เช่าหลัก ซึ่งเป็นต่างชาติกระเป๋าหนักแนวโน้มมากขึ้น 

แนวโน้มการพัฒนาที่ดินกลางเมืองในรูปแบบดังกล่าว มาพร้อมๆกับเทรนด์คนยุคใหม่ ที่ไม่ได้ยึดติดกับการครอบครองกรรมสิทธิ์ เช่นเดียวกับเมืองอสังหาฯใหญ่ๆทั่วโลก เช่น สิงค์โปร, ฮ่องกง ,เกาหลี หรือ ญี่ปุ่น ที่ว่า ...'ใครอยากอยู่กลางเมือง ต้องเช่าอยู่ตลอดชีวิต ' เพราะไม่มีโครงการใหม่เข้าตลาด โดยออริจิ้น คาด เทรนด์นี้ จะเกิดขึ้นทั้งในโซน ทองหล่อ พญาไท อโศก วิทยุ เพลินจิต พร้อมพงษ์ และ สุขุมวิท ตอนต้น

" เป็นแนวคิดของคนยุคใหม่ ไม่มีรถ เน้นลดระยะเวลา อสังหาฯไทยคงตามต่างชาติไปไม่ช้า ซึ่งการเช่าอยู่ตลอดชีวิตไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะ ในอนาคต บางโลเคชั่น ผู้ซื้อรายย่อย คงไม่มีสิทธิ์เข้าถึงได้เลย เนื่องจาก ราคาแพงเกินจะจับต้อง "

“พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ” ราคาเริ่ม 10.9 ล้าน

สำหรับโครงการ "พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ " (Park Origin Thonglor) เป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง ออริจิ้น และ บริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด (อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่จากญี่ปุ่น ) จำนวน 1098 ห้อง

ปัจจุบันมียอดขายไปแล้ว 70% และ อยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 5 ไร่ 3 งาน 90.9 ตร.วา ใจกลางถนนสุขุมวิท 55 บริเวณซอยทองหล่อ 10 ทางเข้าอยู่เยื้องๆ กับห้าง Donki Mall Thonglor

ตัวโครงการประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 3 อาคาร 1,098 ยูนิตพักอาศัย แบ่งเป็น อาคาร A อาคาร 39 ชั้น 375 ยูนิต อาคาร B อาคาร 53 ชั้น 394 ยูนิต และอาคาร C อาคาร 59 ชั้น329 ยูนิต โดยมีทางเชื่อมระหว่างอาคาร A ไปอาคาร B และอาคาร B ไปอาคาร C

แบบห้องของ มีตั้งแต่ 1 ห้องนอน จนถึง 3 ห้องนอนแบบ​เพนท์เฮาส์ ขนาดห้องตั้งแต่ 30.00-99.50 ตร.ม. จุดเด่นของที่นี่คือ ความสูงจากพื้นถึงเพดาน (Floor to Ceiling) อยู่ที่ 3 เมตร ขณะเดียวกัน มีแบบห้องที่เป็น Duo Space ซึ่งเป็นจุดเด่นของโครงการในเครือออริจิ้น ที่ให้เพดานสูงถึง 4.2 เมตร พร้อมส่วนกลางอีกกว่า 50 รายการ

ในราคาขายเฉลี่ย 2.8-3 แสนบาทต่อตร.ม. โดยไฮไลท์นั้น ได้เปิดให้ อาคาร A เข้า โปรแกรมการลงทุนอสังหาฯ ORIGIN INVESTMENT PROPERTY ซึ่งบริหารงานโดย HAMPTON MANAGEMENT การันตรีผลตอบแทน 5 % ในช่วง 3 ปีแรก ผสานระหว่างการบริการแบบโรงแรม 5 ดาว กับการปล่อยเช่ารายเดือนแบบคอนโดฯ ซึ่งปัจจุบันได้รับการตอบรับจากกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ อย่างชาวญี่ปุ่น ,ฮ่องกง,จีน อย่างดี

ที่มา:https://www.thansettakij.com/real-estate/555354

วันที่ 6/2/2023