ในยุคสมัยของเทคโนโลยี ทุกอย่างรวดเร็วไปหมด และผู้คนก็พัฒนาความรวดเร็วตามไปด้วย ยิ่งเรื่องความรวยด้วยแล้ว ช่องทางไหนรวยเร็ว รวยทันใจผู้คนมักแห่กันไปลงทุน

ในการลงทุนคอนโดก็เช่นกันหลากหลายคำถาม มักถามว่าอยากลงทุนคอนโดทำอย่างไร เริ่มต้นอย่างไร ลงทุนแบบไหนรวยเร็ว จริงๆ แล้วกลยุทธ์ในการลงทุนคอนโด ก็ไม่ต่างอะไรกับการลงทุนในหุ้นหรอกค่ะ มีกลยุทธ์ง่ายๆ อยู่ 2 ข้อ คือ

1. กลยุทธ์การเก็งกำไร (ซื้อมา ขายไป) เพื่อให้ได้กำไรส่วนต่าง

2. กลยุทธ์การลงทุนระยะยาว (ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า) เพื่อให้ได้กระแสเงินสดเป็นเงินปันผลหรือค่าเช่านั่นเอง

ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผู้ลงทุนว่าจะชอบกลยุทธ์การลงทุนแบบไหน ส่วนการลงทุนคอนโดแบบไหนทำกำไรได้บ้าง มีให้เลือกลงทุนอยู่ 3 ช่องทางดังนี้ค่ะ เรามาดูกันว่าแต่ละช่องทางแตกต่างกันอย่างไรและช่องทางไหนเหมาะกับคุณ

ช่องทางที่ 1 :

ลงทุนกับเจ้าของโครงการ (Developer) ช่องทางนี้เป็นการลงทุนที่ง่ายที่สุดในบรรดา 3 ช่องทาง เป็นการลงทุนคอนโดที่ซื้อตรงกับเจ้าของโครงการ หรือที่เรียกว่า Developer นั่นเองถึงแม้จะเป็นการลงทุนจากกระดาษใบเดียวก็ตาม แต่เค้าสามารถทำกำไรได้คราวละเป็นแสน "คอนโดมือหนึ่งถึงแม้จะเสี่ยงว่าโครงการจะสร้างเสร็จหรือไม่ แต่ถ้าเราเลือกแบรนด์ที่ดี เลือก Developer ที่มีชื่อเสียงมีผลงาน คุณภาพไว้ใจได้ เรื่องความเสี่ยงว่าโครงการจะสร้างไม่เสร็จคงไม่ต้องกังวล"

แต่ก่อนที่เราจะลงทุนโครงการไหน เราควรหาข้อมูลและเข้าไปดูผลงานเก่าๆ ของ Developer ที่เราสนใจจะลงทุน ว่าโครงการที่ผ่านมาผลงานเป็นอย่างไร เราสามารถไปดูสถานที่จริง ดูวัสดุ ดีไซน์ ไฟฟ้า ประปา สาธารณูปโภค เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส การบริหารงานนิติบุคคลว่าเป็นอย่างไร

ข้อดีอีกข้อที่สำคัญสำหรับมือใหม่ที่ลงทุนกับ Developer ก็คือไม่เหนื่อย ไม่ต้องมานั่งเจรจาต่อรอง ไม่ต้องมาซ่อมแซมห้อง เพียงแค่นำเอกสารที่ธนาคารต้องการ ยื่นเรื่องผ่าน โอนเสร็จสรรพ ง่าย สะดวก และรวดเร็วมากค่ะ

แต่ก็ใช่ว่าการเลือกลงทุนในคอนโดมือหนึ่งจาก Developer จะมีแต่ข้อดี ข้อเสียก็มีเหมือนกัน ก็คือ "ราคาแพง" นั่นเป็นเพราะว่าอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงขึ้นทุกปี ปีละ 4-5% ดังนั้นวัสดุอุปกรณ์ อิฐ หิน ปูน ทราย ก็ย่อมขึ้นเป็นธรรมดาค่ะ เป็นเหตุให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นค่ะ

ช่องทางที่ 2 :

ลงทุนในทรัพย์มือสอง (Sub sale) คอนโดที่มีอายุไม่ว่าจะ 1 ปี 5 ปี หรือ 10 ปี หากเปลี่ยนมือจากเจ้าของคนแรก เราก็เรียกว่าเป็น "ทรัพย์มือสอง" แล้วค่ะ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ทรัพย์มือสองหรือคอนโดมือสองที่มีสภาพที่ดี ราคาไม่แพง แถมยังมีโอกาสทำกำไรได้ดีกว่าคอนโดมือหนึ่งยังมีอีกมากค่ะ

การลงทุนคอนโดมือสอง มีจุดเด่นหลายข้อ ข้อที่เด่นที่สุดก็คือ คอนโดยุคเก่า จะราคาต่อตารางเมตรถูก อยู่ในทำเลที่ดี มีห้องขนาดใหญ่ จุดเด่นข้อนี้สำคัญอย่างไร ก็สำคัญตรงที่ว่าเมื่อราคาต้นทุนถูกลง ทำเลดี ก็ย่อมมีคนเช่า อัตราการปล่อยค่าเช่าในทำเลที่ดีก็ย่อมใกล้เคียงกันกับคอนโดมือหนึ่ง ดังนั้นเมื่อเทียบผลตอบแทน การลงทุนในคอนโดมือสองจึงย่อมดีกว่ามาก

หรืออาจเนื่องมาจากคอนโดมือสองรุ่นเก่า ไม่มี Facility ที่ดี เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ห้องสมุด ห้องประชุม ด้วยเหตุนี้จึงทำให้คอนโดจัดเก็บค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรไม่แพงเหมือนคอนโดใหม่ๆ ค่ะ

ช่องทางที่ 3 :

ลงทุนจากการประมูล (Auction) ถามว่าช่องทางนี้ต่างกับช่องทางที่ 2 อย่างไร? คำตอบก็คือ ช่องทางที่ 2 เป็นการซื้อกับเจ้าของ ซึ่งเจ้าของจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือสถาบันการเงินก็ได้ เป็นการซื้อที่ตกลงกันด้วยความพอใจ ไม่มีพิธีการยุ่งยากอะไร

ส่วนช่องทางที่ 3 หรือการประมูลนั้น เป็นการประมูลเพื่อแข่งขันกันทำราคา ใครให้ราคาที่สูงที่สุด ผู้นั้นจะได้ทรัพย์ชิ้นนั้นไป โดยทรัพย์ชิ้นนั้นจะไม่มีเจ้าของเป็นตัวเป็นตนค่ะ โดยปกติ ทรัพย์จากการประมูลนั้น ถ้าเลือกทรัพย์เป็นประเมินราคาทรัพย์ได้ ตีราคาค่าตกแต่งต่อเติมได้ ทรัพย์จากการประมูลก็ถือได้ว่าเป็นทรัพย์ที่สามารถทำกำไรให้ผลตอบแทนสูงสุด เพราะต้นทุนเริ่มประมูลจะต่ำกว่าราคาตลาดถึง 30-50%

หลักสำคัญก็คือ "การประเมินราคาทรัพย์" เราต้องรู้ให้ได้ว่าเราจะสู้ราคาทรัพย์นี้ที่เท่าไหร่ นอกจากนี้เราต้องประเมินราคาค่าซ่อมแซม ตกแต่งได้ด้วย เพราะราคาค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์จะถูกบวกไปกับต้นทุนของห้องที่ได้ประมูลมา แต่ข้อควรระวัง คือ เราต้องศึกษาข้อมูลให้ดีๆ เพราะบางห้องมีปัญหาเราก็ต้องดำเนินการตามกฎหมาย ส่วนมากจะเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับคดีความ ฟ้องร้อง ปัญหาจุกจิกที่เราไม่เคยเจอในชีวิตประจำวัน ด้วยเหตุนี้คนส่วนใหญ่จึงไม่นิยมลงทุนคอนโดด้วยการประมูล

พอสรุปได้ว่าช่องทางในการลงทุนคอนโดจาก Developer และ Auction จะเป็นเก็งกำไร คือ ซื้อมาทำกำไรแล้วก็ขาย ซึ่งมีส่วนต่าง Capital Gain (กำไรส่วนต่าง) ที่ล่อตาล่อใจนักลงทุนประเภท Flip ได้ดีเลยทีเดียว ส่วนช่องทางในการลงทุนคอนโดจาก Sub sale จะเป็นการปล่อยเช่าการถือยาว ซึ่งต้องการได้กระแสเงินสด (Cash Flow) เข้ากระเป๋า

เพราะฉะนั้นจากช่องทางที่ถามกันเข้ามาว่าช่องทางไหนดีที่สุดนั้นขึ้นอยู่กับความถนัด ความชอบ ซึ่งสไตล์การลงทุนของแต่ละคนซึ่งย่อมไม่เหมือนกันค่ะ ขอพึงระวังไว้อย่างหนึ่งค่ะ ว่าการลงทุนอย่าด่วนใจร้อนโปรดศึกษาข้อมูล คิดวิเคราะห์ก่อนตัดสินใจ เชื่อเถอะค่ะว่าการลงทุนที่รวยเร็วโดยไม่ลงมือทำอะไรเลยนั้นไม่มีอยู่จริง

ที่มา:https://www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach/investments/investment-knowledge/condo-investment-what-kind-make-profit

วันที่ 3/2/2023