พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ วิเคราะห์ เปิดร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ล่าสุด พบแนวโน้มปรับปรุงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เปลี่ยนสีผังเมือง ปลดลดข้อจำกัด เพิ่มศักยภาพพัฒนาที่ดิน เอื้อผุดอาคารสูงมากขึ้น ผู้ประกอบการรอความชัดเจน “FAR” หนุนวางแผนลงทุนชัด

ปัจจุบันกรุงเทพมหานครใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ขณะที่ การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อให้มีผังเมืองรวมที่สอดคล้องกับสภาพการณ์ปัจจุบัน ล่าสุด เมื่อวันที่ 8-15 มิ.ย.ที่ผ่านมา ได้มีการนำร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 เปิดให้กลุ่มผู้ทรงคุณวุฒิ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และสมาคมวิชาชีพต่างๆ

แสดงความคิดเห็นต่อร่างผังเมืองฉบับนี้ จากนั้นช่วงเดือน ส.ค.จะถึงรอบการรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน อย่างไรก็ดี จากร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดเจนในหลายพื้นที่

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่นำมารับฟังความคิดเห็น เห็นได้ชัดเจนในหลายพื้นที่ว่ามีการเปลี่ยนเปลี่ยนสีของผังเมือง นั่นหมายความว่ามีการเปลี่ยนศักยภาพในการใช้ประโยชน์ของที่ดินในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการใหม่และที่กำลังก่อสร้างอยู่ สอดคล้องกับศักยภาพของที่ดินในแต่ละพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงไป

 รถไฟฟ้าเปลี่ยนผังสีเหลืองเป็นสีส้ม

โดยพื้นที่ที่เห็นได้ชัดเจนว่าเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมแน่นอน คือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างหรือที่เปิดให้บริการใหม่ แต่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เป็นผังเมืองสีเหลือง คือ พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ซึ่งอาจมีข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ในร่างผังเมืองฉบับบปรับปรุงครั้ง 4 มีการเปลี่ยนสีในพื้นที่เหล่านี้เป็นสีส้ม (พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาอาคารมากขึ้น เช่น พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ที่เป็นแนวเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งก่อนหน้านี้มีพื้นที่สีส้มบางส่วน และบางส่วนเป็นสีเหลือง แต่ในร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 เปลี่ยนเป็น “สีส้ม” ทั้งหมด

พื้นที่ตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจ ประดิษฐ์มนูธรรม รามอินทรา ครอบคลุมพื้นที่ตามแนวถนนทั้ง 3 เส้นทางจากผังเมือง พ.ศ.2556 เป็นสีเหลืองเปลี่ยนเป็น“สีส้ม”ไปถึงมีนบุรี ซึ่งพื้นที่นี้มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม สายสีชมพู และในอนาคตจะมีสายสีน้ำตาลที่เพิ่งได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เมื่อเดือนพ.ค. และในบางพื้นที่ที่ก่อนหน้านี้เป็นพื้นที่สีแดงอยู่แล้วมีการขยายพื้นที่ครอบคลุมให้มีขนาดใหญ่ขึ้น เช่น มีนบุรีซึ่งเป็นพื้นที่ที่ครอบคลุมสถานีปลายทางของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสีชมพู

พหลโยธิน วิภาวดี รังสิต เป็น สีส้ม-สีแดง

พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และวิภาวดี-รังสิตในช่วงสนามบินดอนเมือง ซึ่งก่อนหน้านี้เป็นสีเหลือง แต่เมื่อมีถนนเส้นทางใหม่อย่างเทพรักษ์ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง และถนนเชื่อมระหว่างถนนวิภาวดี-รังสิต และพหลโยธิน ทำให้พื้นที่ตามแนวถนนทั้ง 2 เส้นทางนี้เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะตามแนวถนนพหลโยธินหรือเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ในร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 นี้เปลี่ยนเป็น“สีส้ม” และสีแดงในพื้นที่รอบสถานีดอนเมืองของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงฝั่งตรงข้ามสนามบินดอนเมืองเพื่อรองรับพื้นที่พาณิชยกรรมในอนาคต เพียงแต่พื้นที่นี้ยังมีข้อจำกัดในเรื่องของความสูงอาคารจากเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ สนามบินดอนเมือง พ.ศ. 2540 ทำให้สร้างอาคารสูงไม่ได้

พื้นที่ที่ก่อนหน้านี้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางหรือสีส้มแล้วเปลี่ยนเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางหรือสีน้ำตาล เช่น พื้นที่ย่านสี่แยกรัชโยธิน ซึ่งแน่นอนว่าเพราะการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย รวมไปถึงสายสีเหลือง และมีความเป็นไปได้ในเรื่องของสายสีเหลืองส่วนต่อขยายเช่นกัน และปัจจุบันพื้นที่โดยรอบสี่แยกรัชโยธินมีการเปลี่ยนแปลงจากเมื่อ 5-6 ปีก่อนมากมาย

เปิดทางใช้ประโยชน์พื้นที่-พัฒนาอาคารสูง

ทั้ง 4 พื้นที่ คือ พื้นที่ที่เกิดการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้น และน่าจะเป็นพื้นที่ที่จะได้เห็นว่ามีผู้ประกอบการเข้าไปในพื้นที่มากขึ้นในอนาคต แต่ก็ยังมีบางพื้นที่ที่อาจจะไม่ได้เปลี่ยนสีผังเมือง แต่เปลี่ยนแปลงข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ให้สามารถพัฒนาอาคารได้มากขึ้น สูงขึ้น

“แต่ที่น่าสนใจของร่างผังเมือง ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 คือ บางพื้นที่ที่ก่อนหน้านี้แทบไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้เลย แม้กระทั่งบ้านจัดสรรแบบทั่วไป แต่ในร่างผังเมือง ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของสีผังเมือง และข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์”

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ในเขตทวีวัฒนา และตลิ่งชัน ซึ่งในผังเมืองฉบับ พ.ศ.2556 เป็นสีขาวแทยงเขียวหรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมมาเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยหรือผังเมืองสีเหลือง และพื้นที่หนาแน่นปานกลาง ผังเมืองสีส้มในพื้นที่ตามแนวถนนราชพฤกษ์ รวมไปถึงพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิยกรรมแถวสถานีตลิ่งชัน ซึ่งแน่นอนว่าส่วนหนึ่งเพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีแดงที่ไปถึงตลิ่งชันแล้ว

ทั้งนี้ พื้นที่รับน้ำแถวแถวเขตหนองจอกในอดีตซึ่งเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมและครอบคลุมพื้นที่ค่อนข้างใหญ่เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเขียวซึ่งเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งอาจจะแตกต่างไม่มากนัก แต่เชื่อว่าทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงแน่นอนในอนาคต เพราะข้อจำกัดบางอย่างน่าจะลดน้อยลงไป

อีก 1 พื้นที่ที่น่าสนใจ คือ พื้นที่ในเกาะรัตนโกสินทร์รวมไปถึงพื้นที่โดยรอบซึ่งในผังเมือง  พ.ศ.2556 เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทยเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีน้ำตาลหรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พาณิชยกรรม และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ แต่คงมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ค่อนข้างเข้มงวดเหมือนเดิม

 รอความชัดเจน “FAR” พื้นที่ต่างๆ

การเปลี่ยนแปลงในร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 อาจยังต้องรอพิจารณาส่วนประกอบอื่นๆ ที่อาจทยอยเปิดเผยออกมามากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของ FAR (Floor to Area Ratio) หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ซึ่งเป็นตัวกำหนดว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไร

"ปัจจุบัน FAR อาจยังไม่ชัดเจนเท่าไร อีกทั้งยังมีเรื่องของแนวความคิดใหม่ๆ ที่เพิ่งนำมาใช้ในร่างผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันด้วย"

ยกตัวอย่างเช่น เรื่องการให้โบนัส FAR ในกรณีที่มีการให้มีพื้นที่สำหรับการเปลี่ยนถ่ายการสัญจรภายในระยะ 200 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยา และการจัดให้มีสถานที่ดูแลเด็กและผู้สูงอายุในเวลากลางวันในอาคารพาณิชย์ สำนักงาน หรือที่อยู่อาศัย รวมไปถึงเรื่องที่ยังสับสนและยังไม่ชัดเจนคือเรื่องของการโอนสิทธิการพัฒนาทั้งในกรณีภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินเดียวกัน และต่างบริเวณ เป็นต้น

ปลดล็อกข้อจำกัดเพิ่มศักยภาพพัฒนาที่ดิน

อย่างไรก็ดี สิ่งที่เปลี่ยนแปลงและเห็นได้แน่นอน คือ เรื่องของพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนามากพอสมควรลดน้อยลงไป

รวมไปถึงพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปะและวัฒนธรรมไทย โดยเปลี่ยนเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หนาแน่นมาก และพื้นที่พาณิชยกรรม รวมไปถึงพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งข้อจำกัดในการพัฒนาลดลง แต่ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินสูงขึ้น

ที่มา:https://www.bangkokbiznews.com/property/1074871

วันที่ 23/06/2023