ไขทางออก‘แอชตัน อโศก’ส่อเยื้อ!? 5แนวทางอนันดาลากยาว-ลูกบ้านเล็ง‘ไม่คืบ’จ่อฟ้อง เรียกค่าเสียหายต่อศาลแพ่งภายใน1 ปีกูรูในวงการอสังหาฯแนวทางแก้ปัญหาแอชตัน อโศก ลากยาวยืดเยื้อแนะแก้ปัญหาที่ต้นเหตุเพื่อสร้างมาตรฐานใหม่

หลังคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุดเมื่อวันที่ 27 ก.ค. ที่ผ่านมา มีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก” มูลค่า 6,481 ล้านบาท ภายใต้การดำเนินงานของบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด โดย “อนันดา” ขอเวลา 14 วันในการนำเสนอทางออก ในวันที่ 23 ส.ค. เวลา 8.30 น. อนันดาได้ส่งคลิปนายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) พร้อมเอกสารชี้แจงความคืบหน้าการดำเนินงานโครงการแอชตัน อโศก ให้สื่อมวลชนและลูกบ้าน มีใจความสำคัญระบุ “5 แนวทางแก้ไขปัญหาที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ”

ทั้งนี้ จากการสอบถามไปยังลูกบ้าน “แอชตัน อโศก” รายหนึ่ง ระบุว่าในฐานะลูกบ้านได้ให้โอกาสอนันดาในการดำเนินการแก้ไขปัญหาโครงการแอชตัน อโศก แต่ต้องติดตามจับตาดูอย่างใกล้ชิดว่ามีความคืบหน้าและแนวทางแก้ไขปัญหานั้น สามารถเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่ อย่างไร

"ต้องยอมรับว่า มีลูกบ้านส่วนหนึ่งที่ไม่แน่ใจ อยากใช้สิทธิ์ตามกฎหมาย ก็ไปยื่นคำร้องกับ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ. ก่อน ส่วนหนึ่งถือเป็นการกดดันให้อนันดาต้องเร่งแก้ไข"

ขณะเดียวกัน ได้มีการประชุมเพื่อวิเคราะห์ทางเลือกทางกฎหมายต่อไป หลายคนเห็นตรงกันว่า ยังให้เวลาอนันดาได้แก้ไข แต่หากไม่เห็นผลก็จำเป็นต้องรักษาสิทธิ์ภายในช่วงเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ 1 ปี ในการเรียกค่าเสียหายต่อศาลแพ่ง

นักวิเคราะห์ ยังคงประเมินว่า แนวทางที่เป็นไปได้มากที่สุด นั่นคือ การหาซื้อที่ดินทำทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า12 เมตรเชื่อมถนนสาธารณะมีเขตทางกว้าง 18 เมตร ซึ่งเป็นการเจรจาตรงเพียงสองฝ่าย คือ ผู้ซื้อ (อนันดา) และ ผู้ขาย (เจ้าของที่ดิน-อาคารพาณิชย์) แม้จะหลายรายก็ตาม แต่พิจารณาจากสถานการณ์ขณะนี้ ต่อให้ยอมจ่ายสูงก็ไม่ง่าย! เพราะเจ้าของที่ดิน อาคารพาณิชย์เป้าหมายต่างๆ ยังไม่มีท่าทีตอบรับแต่ประการใด

“หากหาพื้นที่ไม่ได้ก็ไม่สามารถยื่นขอใบอนุญาตใหม่ได้ ขณะที่แนวทางอื่นๆ มีส่วนเกี่ยวข้องหลายๆ ฝ่าย โดยเฉพาะข้อกำหนด กฎเกณฑ์ กฎหมายต่างๆ ที่หากมีการแก้ไขใดๆ จะกลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ทันที และเป็นคำถามว่าแก้ให้เฉพาะแอชตัน อโศกหรือไม่ ซึ่งต่อให้มีการแก้ไขได้กระบวนการพิจารณา ดำเนินการต่างๆ ก็ต้องใช้เวลาไม่น้อย จะเห็นว่าทางใดก็แล้ว แต่ล้วนติดเงื่อนเวลาที่ทำให้การแก้ปัญหาแอชตัน อโศก ลากยาวยืดเยื้อออกไปเป็นปีก็เป็นได้ทั้งสิ้น”

 อย่างไรก็ดี สำหรับ 5 แนวทางแก้ไขปัญหา “แอชตัน อโศก” ที่อนันดา ระบุว่า อยู่ระหว่างดำเนินการ ประกอบด้วย

1.การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ โดยการซื้อ หรือหาที่ดินเพิ่มเติม โดยได้พิจารณาทั้งการซื้อ หรือหาที่ดิน และหรือการได้รับสิทธิตามกฎหมายในที่ดิน คาดว่าจะได้ข้อสรุปในการหาที่ดินใหม่เร็วที่สุดภายหลังการหารือ ซึ่งบริษัทประเมินขั้นตอนการดำเนินงาน ซึ่งรวมถึงระยะเวลาในการแก้ไขขอใบรับแจ้งก่อสร้างอาคารใหม่ ประมาณ 6 เดือน นับจากวันที่หาที่ดินใหม่เรียบร้อย

“ข้อนี้น่าจะแก้ปัญหาได้เร็วที่สุด อยู่ในวิสัยที่บริษัทฯ สามารถทําได้ อย่างที่ผมบอกว่าปัญหาต้นตออยู่ตรงไหน ไปแก้ตรงนั้น ถ้าศาลตีความว่า ทางเข้า-ออก ไม่มี เราก็ไปแก้ตรงนั้น ให้มีทางเข้า-ออก อย่างน้อย 12 เมตร” ชานนท์ กล่าว

2. การยื่นคำร้องต่อศาลปกครองเพื่อขอให้พิจารณาพิพากษาคดีใหม่ ซึ่งมีอยู่หลายกรณี เช่น กรณีมีความคลาดเคลื่อนในการแสวงหาข้อเท็จจริง การรับฟังพยานหลักฐานในกระบวนพิจารณาของศาล และกรณีที่ในอนาคตกฎหมายที่ใช้ในการพิจารณาพิพากษามีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงไป เป็นต้น โดยต้องดำเนินการภายใน 90 วัน นับแต่วันที่ทราบเหตุดังกล่าว แต่ต้องไม่เกิน 5 ปี นับแต่วันที่มีคำพิพากษา คาดว่าจะยื่นคำร้องต่อศาลปกครอง ภายใน 90 วัน นับแต่วันที่ศาลปกครองมีคำพิพากษา(วันที่ 27 ก.ค.2566)

3. ประสานเจ้าของเดิมให้ขอคืนที่ดินที่ถูกเวนคืนจาก การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ซึ่งอยู่ระหว่างการประสานเจ้าของที่ดินเดิม เพื่อขอคืนที่ดินที่ รฟม. ไม่ได้ใช้ตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน โดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดินฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 53 และกฎกระทรวงการขอคืนที่ดินที่ถูกเวนคืน พ.ศ. 2564

4. เสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องผ่าน รฟม. เสนอผ่านกระทรวงคมนาคม และคณะรัฐมนตรีให้ความเห็นชอบ เพื่อเสนอเรื่องให้รัฐสภาอนุมัติ คาดใช้เวลาดำเนินการประมาณ 1 ปี นับจากวันที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องข้างต้นยกร่างเสนอแก้ไขกฎหมาย

และ 5. เสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผ่าน สำนักการโยธากรุงเทพมหานคร (สนย.) ไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ไปยังคณะรัฐมนตรี คาดว่าจะใช้ระยะเวลาดำเนินการประมาณ 3 เดือน นับจากวันที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องข้างต้นยกร่างเสนอแก้ไขกฎหมาย

สำหรับ แนวทางช่วยเหลือเรื่องการผ่อนชำระสินเชื่อของท่านเจ้าของร่วมที่มีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน อนันดา ได้ประสานงานกับสถาบันการเงินหลักหลายแห่งเพื่อบรรเทาความเดือดร้อนในการผ่อนชำระสินเชื่อของท่านเจ้าของร่วมที่ยังมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน โดยเจ้าของร่วมสามารถยื่นขออัตราดอกเบี้ยพิเศษ (Retention) ไปยังสาขาของสถาบันการเงินที่ท่านขอสินเชื่อ ทั้งนี้ ผลการพิจารณาจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง

“เราจะทํางานอย่างเต็มที่ เพื่อให้ปัญหาของโครงการแอชตัน อโศก ได้รับการแก้ไขโดยเร็วที่สุด จะอยู่เคียงข้างลูกบ้านทุกท่านเพื่อทําให้ภารกิจนี้สําเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดี” ชานนท์ กล่าวย้ำ

แก้ปัญหาที่ต้นเหตุเพื่อสร้างมาตรฐานใหม่

ภูวสิทธ์ พนมสิงห์ อาจารย์พิเศษ คณะสถาปัตยกรรมและการผังเมือง สาขาสถาปัตยกรรมเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เจ้าของเพจ “ขอบอสัง” และ tiktok สพีทโรเจอร์ อดีตทีมพัฒนาธุรกิจและจัดซื้อที่ดินบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มองแนวทางออก ของ “แอชตัน อโศก” ต่อจากนี้ว่า แนวทางซื้อที่ดินสุขุมวิท ซอย19 ยังคงเป็นทางเลือกที่ควรพิจารณาอยู่ ซึ่งไม่รู้ว่าทีมอนันดาเข้าไปเจรจาหรือยัง แม้ว่าจะมีข่าวออกมาว่า เจ้าของไม่ขายก็ตาม แต่มองว่าคนที่มีส่วนเกี่ยวข้องไปคุยกันจะดีขึ้นและอนันดาอาจมีราคาหรือดีลพิเศษที่จูงใจให้เจ้าของห้องแถวในย่านนั้น ยอมขายในราคาที่ยอมรับได้ เชื่อว่า ยังมีโอกาส

“เป็นแนวทางแก้ปัญหาที่อนันดาแสดงถึงความรับผิดชอบด้วยการจ่ายเงินซื้อที่ดินมาแก้ปัญหา เพื่อยกเป็นถนนสาธารณะหรือ ยกเป็นถนนภาระจำยอม หรือทำเป็นที่ดินคอนโด ทำเป็นส่วน โดยทางกทม.ก็เปิดช่องให้ทำใบขออนุญาตมาใหม่ อนุโลมให้ทำได้ ซึ่งสอดคล้องกับแนวทางของอนันดาในข้อแรกที่จะยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ โดยการซื้อ หรือหาที่ดินเพิ่มเติม ต้องเจรจาราคากัน เป็นข้อที่ง่ายสุดไม่กระทบใคร ไม่มีคำครหา”

กรณีหากไม่ต้องการให้วิธีการดังกล่าวกลายเป็นมาตรฐานใหม่ สามารถทำเป็นบทเฉพาะกาล ว่าเฉพาะกรณีนี้เท่านั้นไม่สามารถใช้อ้างอิง ในกรณีอื่นได้ ส่วนบรรทัดฐานต่อไปรอประกาศกทม.และรฟม. เป็นผู้ดำเนินการ

และอีกข้อที่มีความเป็นไปได้คือการเสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องผ่าน รฟม. ตั้งแต่การเวนคืนที่ดินแต่แรก ตอนเวนคืนแล้วไม่เสียสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินเดิม รวมไปถึงข้อสงวนสิทธิ์ รฟม. ที่ต้องไม่ขัดแย้งกับการอนุญาตให้ผ่านทางที่ได้รับอนุญาตแล้ว

โดยเสนอผ่านกระทรวงคมนาคม ไปยังคณะรัฐมนตรี ซึ่งในข้อนี้แม้จะดูว่าเอื้ออนันดา เพราะเพียงแค่เปลี่ยนกฎ หากมองในระยะสั้น เหมือนจะใช่ เพราะอนันดาได้ประโยชน์ แต่ระยะยาว ภาพรวมทั้งอุตสาหกรรมได้ประโยชน์ เพราะเป็นการแก้ไขปัญหาที่ “ต้นเหตุ” เพื่อเป็นมาตรฐานใหม่ ให้กับทุกคนในการพัฒนาโครงการ เพื่อเป็นทางออกให้ รฟม. และการพัฒนาที่ดินรอบรถไฟฟ้าดีขึ้น เกิดข้อพิพาทน้อยลง สามารถพัฒนาเมืองได้ตามเจตนารมณ์ของ รฟม.

ที่มา:https://www.bangkokbiznews.com/property/1085068

วันที่ 24/08/2023