บทความ :ดร.โสภณ พรโชคชัย เปิดสูตรคำนวณราคาห้องชุด แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ราคาที่ดิน กับขนาดห้องชุดที่ต้องพัฒนา สำโรงราคาที่ดินปรับขึ้นจากจุดตัด สายสีเหลืองกับสายสีเขียว

เปิดเดินรถไปแล้ว สำหรับรถไฟฟ้ามหานครสายสีเหลือง(ลาดพร้าว-สำโรง) ขณะ ราคาห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเหมาะสมหรือไม่เพียงใด มีสูตรคำนวณให้นักลงทุนนำไปใช้ประกอบการพิจารณา โดยดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบมจ.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สหรือAREA ระบุว่า กรณีสถานีสำโรงราคาที่ดินใกล้สถานีนี้มีมูลค่าประมาณ 500,000 บาทต่อตารางวา หากนำที่ดินนี้ไปสร้างอาคารชุดขายควรขายได้ตารางเมตรละกี่บาท คำนวณได้ดังนี้

1. สมมติขนาดที่ดินสำหรับโครงการอาคารชุดมีขนาด 1,000 ตารางวา ดังนั้นราคาที่ดินสำหรับ 1,000 ตารางวา เป็นเงิน 500 ล้านบาท

2. ที่ดิน 1,000 ตารางวาเท่ากับ 4,000 ตารางเมตร หากผังเมือง กรุงเทพมหานคร อนุญาตให้สร้างได้ 7 เท่า ก็เท่ากับสร้างได้ 28,000 ตารางเมตร

3. ค่าก่อสร้างตามมาตรฐานราคาของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย เป็นเงิน 30,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 840 ล้านบาทสำหรับพื้นที่ 28,000 ตารางเมตร

4. ดังนั้นต้นทุนที่ดินและอาคารหรือเรียกง่ายๆ ว่า “ต้นทุนแข็ง” (Hard Costs: อาคารและที่ดินล้วนแข็ง) จึงเป็นเงิน 1,340 ล้านบาท

5. สมมุติว่าต้นทุนแข็งนี้เป็น 65% ของมูลค่าของโครงการ ซึ่งเป็นสัดส่วนตามปกติ ดังนั้นคุณค่าของโครงการนี้จึงเป็นเงินประมาณ 2,062 ล้านบาท

6. หากสมมติให้พื้นที่ขายได้เป็น 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง ดังนั้นพื้นที่ขายได้จึงเป็นประมาณ 16,800 ตารางเมตร

7. ดังนั้น ราคาขายต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย ของห้องชุดที่อยู่ติดรถไฟฟ้า คิดเป็นประมาณ 123,000 บาท ถ้าอยู่ห่างออกไป หรืออยู่ในซอย ราคาก็ลดหลั่นลงตามลำดับถึงประมาณ 90,000 บาทต่อตารางเมตร

ส่วนในกรณีสถานีสถานีศรีเทพา ราคาที่ดินใกล้สถานีนี้มีมูลค่าประมาณ 230,000 บาทต่อตารางวา หากนำที่ดินนี้ไปสร้างอาคารชุดขายควรขายได้ต่อตารางเมตรก็ลดลงอย่างชัดเจน คำนวณได้ดังนี้

1. สมมติขนาดที่ดินสำหรับโครงการอาคารชุดมีขนาด 1,000 ตารางวา ดังนั้นราคาที่ดินสำหรับ 1,000 ตารางวา เป็นเงิน 230 ล้านบาท

2. ที่ดิน 1,000 ตารางวาเท่ากับ 4,000 ตารางเมตร หากผังเมืองอนุญาตให้สร้างได้ 7 เท่า ก็เท่ากับสร้างได้ 28,000 ตารางเมตร

3. ค่าก่อสร้างตามมาตรฐานราคาของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย เป็นเงิน 28,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 784 ล้านบาทสำหรับพื้นที่ 28,000 ตารางเมตร

4. ดังนั้นต้นทุนที่ดินและอาคารหรือเรียกง่ายๆ ว่า “ต้นทุนแข็ง” (Hard Costs: อาคารและที่ดินล้วนแข็ง) จึงเป็นเงิน 1,014 ล้านบาท

5. สมมุติว่าต้นทุนแข็งนี้เป็น 65% ของมูลค่าของโครงการ ซึ่งเป็นสัดส่วนตามปกติ ดังนั้นคุณค่าของโครงการนี้จึงเป็นเงินประมาณ 1,560 ล้านบาท

6. หากสมมติให้พื้นที่ขายได้เป็น 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง ดังนั้นพื้นที่ขายได้จึงเป็นประมาณ 16,800 ตารางเมตร

7. ดังนั้น ราคาขายต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย ของห้องชุดที่อยู่ติดรถไฟฟ้า คิดเป็นประมาณ 93,000 บาท ถ้าอยู่ห่างออกไป หรืออยู่ในซอย ราคาก็ลดหลั่นลงตามลำดับถึงประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตร

การประมาณการนี้ดำเนินการในเบื้องต้นเพื่อเป็นแนวทางในการวิเคราะห์ราคาขายของโครงการต่างๆ เท่านั้น หากโครงการนั้นๆ มีสิ่งอำนวยความสะดวก มากขึ้น หรือมีพื้นที่ใช้สอยลดลง ทำให้ความหรูหราเพิ่มขึ้น ก็จะสามารถตั้งราคาได้สูงกว่านี้ แต่หากสามารถมีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างเพิ่มขึ้นและสามารถประหยัดราคาค่าก่อสร้างได้มากกว่านี้ ราคาขายก็จะลดลงได้เป็นอย่างมาก ทำให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น

ดังนั้นผังเมืองใหม่ควรจะให้สามารถเพิ่มสัดส่วนการก่อสร้างได้เพิ่มขึ้นโดยควรสูงขึ้นถึง 15 ถึง 20 เท่าของขนาดที่ดิน

ที่มา:https://www.thansettakij.com/real-estate/573911

วันที่ 21/08/2023